Жилища за продажба в ново подразделение в Airdrie, Алберта, петък, 28 януари 2022 г. Канадската асоциация за недвижими имоти казва, че темпът на продажбите на жилища се забави през април, тъй като лихвите по ипотечните кредити се повишиха.Джеф Макинтош/Канадската преса
Най-горещият тип кредитна линия за собствен капитал е в полезрението на канадския банков регулатор, който се стреми да овладее рисковите заеми, тъй като нарастващите лихвени проценти оказват допълнителен натиск върху собствениците на жилища, които са силно задлъжнели.
Разглежданият продукт е ипотечен заем с възможност за повторно стартиране, т.е. традиционен ипотечен заем, комбиниран с кредитна линия, която се увеличава по размер, когато клиентът изплаща главницата на ипотечния кредит. Регулаторният орган, Службата на суперинтенданта на финансовите институции (OSFI), ги нарича комбинирани програми за ипотечни кредити-HELOC или “CLP” и ги наблюдава внимателно, тъй като популярността им нарасна с покачването на цените на жилищата.
През първите две години на пандемията от COVID-19 изискуемите ипотеки са нараснали с 34%, а комбинираните заемни продукти са на обща стойност от 737 милиарда долара през първото тримесечие на 2022 г., показват данните на Банката от Канада. Това представлява 42% от всички обезпечени жилищни заеми, в сравнение с 37% през първото тримесечие на 2020 г. и 36,5% през същия период на 2019 г.
Повече от всякога притежаването на дом не е план за пенсиониране
Коя ипотечна лихва да изберете сега? Намесват се трима икономисти
Това рязко увеличение привлече вниманието на OSFI. В реч през януари суперинтендантът Питър Рутлидж каза, че изплащаните ипотеки сега представляват „значителна част от неосигурените ипотечни задължения на канадските домакинства“. И макар да признава, че те могат да бъдат полезни финансови инструменти, когато се използват отговорно, г-н Рутледж каза, че „те също могат да създадат уязвимости“ за финансовата система и да увеличат „риска от загуба за кредиторите“.
OSFI заяви, че ще обяви промени в правилата, регулиращи тези продукти тази пролет, и изтъкна две основни опасения. Първата е, че възможността за заемане на собствен капитал след всяко плащане на главницата има потенциал да задържи клиентите дълбоко в дългове.
Другият е, че HELOC могат да се използват за маскиране на всякакви проблеми с паричния поток, които кредитополучателят може да има, което затруднява кредиторите и регулаторите да открият предстоящи проблеми, особено по време на криза.
В реч през ноември миналата година г-н Рутледж предположи, че OSFI може да принуди банките да класифицират изплащаните ипотеки като по-рискови заеми, което ще ги направи по-скъпи за кредиторите да водят счетоводните си книги, тъй като те ще трябва да заделят повече капитал за всеки заем. . Той също така каза, че регулаторът може да затегне правилата за това как кредиторите поемат тези заеми.
Банкери и експерти от ипотечната индустрия казват, че регулаторът може също да ограничи колко собственици могат да вземат заем срещу домовете си или да ги принуди да се преквалифицират за увеличения на техния HELOC.
Тези промени биха могли да помогнат за ограничаване на някои от по-несигурните заеми, но не е ясно, че биха забавили значително търсенето. Експертите казват, че банките вероятно ще прехвърлят по-високите капиталови разходи за тези ипотеки, като начисляват на клиентите по-високи лихви.
„Това би увеличило разходите за кредиторите, като в този случай стратегията за ценообразуване за тези видове продукти ще трябва да бъде преизчислена за всички кредитори“, каза Максим Стенсер, директор на ипотечната лоби група Mortgage Professionals Canada. „Ако има повече разходи, свързани с производството на този продукт и притежаването на този продукт, тогава доставката му на клиенти става по-скъпа, така че клиентите вероятно ще бъдат засегнати.“
Опростимите ипотеки сега са стока за повечето големи кредитори. Банките ги рекламират като мощен инструмент за вземане на заеми, който позволява на клиентите да имат лесен достъп до собствения капитал в дома си.
Уебсайт, популяризиращ Homeowner ExpressLine на Bank of Montreal, накратко представя концепцията за регулируема ипотека: „Кандидатствайте само веднъж. Вземете малко. Върнете малко. Вземете отново. Изплатете ипотеката си. Вземете още повече.
Други банки брандират своите отменяеми ипотеки с ярки имена като Home Equity FlexLine на TD и Home Power Plan на CIBC. Говорителите на петте най-големи канадски банки отказаха да кажат какъв дял от общите им ипотеки представляват тези продукти.
Но регулаторите казват, че продуктите също рискуват да позволят на клиентите да харчат над възможностите си и да натрупат дългове, което може да ги направи по-уязвими при икономически спад.
Тъй като националните цени на жилищата скочиха в края на миналата година, Рутлидж каза през ноември, че способността на ипотечните кредити на собствениците на жилища да увеличат своите заеми „може едновременно да подхранва и да помогне на канадците да позволят покачването на оценките на жилищата. Собствениците на жилища могат да вземат заем срещу кредитни линии, обвързани със съществуващите им жилища, за да закупят ваканционни и инвестиционни имоти.
Днес пазарът на жилища се охлади значително поради нарастващите лихви по ипотеките. Икономистите прогнозират, че типичната цена на жилище в Канада може да спадне с двуцифрени проценти тази година.
Това би намалило стойността на имота на собственика на жилище спрямо размера на тяхната ипотека и ще го доближи до ниво на дълг, което OSFI смята за обезпокоително: кредитополучатели, които дължат на своя кредитор повече от 65% от къщата, наричана също съотношението заем към стойност (LTV), което е ключова мярка, използвана за оценка на риска във финансовата система. По-високият коефициент представлява високо ниво на задлъжнялост, което би могло да създаде повече проблеми за финансовата система.
„Тази подгрупа от кредитополучатели, които дължат повече от 65% LTV, представляват най-големия риск“, каза говорителят на OSFI Карол Сейндън в имейл тази седмица.
Според данните на Bank of Canada, кредитополучателите над този праг представляват 28% от комбинираните непогасени ипотеки през първото тримесечие на тази година. През първото тримесечие на 2020 г. процентът е 42%.
Не е ясно дали това ниво на високорискови заеми е спаднало, защото цените на жилищата са се повишили драстично или защото кредитополучателите са теглили по-малки суми от своите HELOC.
Така или иначе, тъй като цените на жилищата започват да се понижават, по-ниските цени ще окажат възходящ натиск върху LTV съотношенията на собствениците на жилища.
„От съществено значение е да се отбележи, че тези цифри са изчислени на базата на текущата пазарна стойност на къщите и подлежат на промяна с развитието на пазара“, каза г-жа Сайндън. „Ако цените на жилищата се отдръпнат от тези пикови нива, очакваме текущите LTV да се увеличат и горната част от 65% също да се увеличи.
Това означава, че кредитополучателите могат изведнъж да се окажат с много по-висок коефициент. Ако надвишават прага от 65% LTV за частта HELOC от техния комбиниран заем, от тях ще се изисква да започнат да изплащат част от главницата на HELOC. За кредитополучателите, които са разтегнати до краен предел, това може да доведе до хаос във финансите им.
Повечето HELOC изискват от клиентите да плащат само натрупана лихва, а не главницата по заема. И тъй като заемите са обезпечени от жилището на кредитополучателя, те обикновено носят по-ниски лихви от необезпечения дълг.
Една от причините банките да обичат да предлагат повторно регулируеми ипотеки е, че намаляват вероятността потребителите да преминат към конкурент. Лесно е да се прехвърли традиционна ипотека от една банка в друга, но CLP трябва да бъде напълно изплатен от един кредитор и да бъде пререгистриран с новия. Този процес изисква от кредитополучателя да плаща такси и да премине през административни проблеми.
Не е ясно дали тези комбинирани заеми представляват непосредствен риск за финансовата система. Данните на Bank of Canada показват, че голяма част от клиентите имат относително ниски нива на дълг. През първото тримесечие на тази година 41% от кредитополучателите, взети заедно, са имали LTV от 50% или по-малко.
Ипотечната индустрия казва, че OSFI прекалява. Те казват, че HELOC предоставят на кредитополучателите лесен достъп до собствения им капитал при по-нисък лихвен процент в сравнение с други заеми като кредитни карти, лични кредитни линии и заеми до заплата.
HELOC обикновено се използват за ремонт на домове, инвестиции в имоти под наем, за консолидиране на по-скъп дълг по кредитни карти при по-ниски лихви, както и източник на спешни средства, ако кредитополучателят има нужда от бърза инжекция на пари.
Например, ако кредитополучателят загуби работата си и вече няма доходи от заетост, за да плати ипотеката си, използването на HELOC може да бъде евтина междинна мярка за извършване на ипотечните си плащания, докато търсят друг източник на доходи.
„HELOC предотвратяват много повече грешки, отколкото причиняват. Причината е проста. Когато времената станат трудни и нямате резервни пари в брой, подлежащите на изплащане ипотеки ви позволяват да продължите да плащате ипотеката си“, каза Робърт Маклистър, ипотечен брокер и стратег.
Това, което тревожи регулаторите, е, когато мерките за спиране се превръщат в постоянни решения – цикъл на заемане, който Агенцията за финансови потребители на Канада нарече „спирала на дългове за извличане на стойност“.
Вашето време е ценно. Получавайте бюлетина с най-добрите бизнес заглавия във входящата си поща сутрин или вечер. регистрирайте се днес.
.
